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    商品房預售資金監管業務知識問答

    發布:2016年12月31日 來源:連云港市住房局

      

        什么是商品房預售資金?

     

        商品房預售資金是指房地產開發企業預售商品房時,購房人按照商品房買賣合同約定支付的所有購房款,包括首付款、按揭貸款、分期款、尾款等。

     

        什么是商品房預售資金監管?

     

        商品房預售資金監管是指由預售資金監管機構對新建商品房(不包括保障性住房)從取得預售許可證開始到房屋辦理初始登記期間,對購房人向房地產開發企業支付的預售房款及開發企業利用在建工程抵押貸款和其它方式利用項目資源融得的資金等實施政府監管,確保預售資金專項用于項目建設。

     

        由房地產開發企業預售的商品房用于政府及各類企業作為征收安置房用途的,其預售資金納入監管。

     

        為什么要實施商品房預售資金監管?

     

        對商品房預售資金實施政府監管是為了確保預售資金用于開發項目建設,防止資金被開發企業挪作他用,促進工程順利竣工,維護購房人的切身利益,促進房地產市場健康穩定發展。

     

        我市市區商品房預售資金監管的依據是什么?

     

        1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》;

     

        2. 住建部《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號);

     

        3. 住建部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號);

     

        4. 《連云港市市區商品房預售資金監管辦法》(連政規發[2014]5號);

     

        5. 《連云港市市區商品房預售資金監管實施細則》(連住房規發[2016]1號)。

     

        什么是A、B、C三級監管賬戶管理體系?

     

        A賬戶是指監管機構在商業銀行開設的監管賬戶,每家銀行只開設一個A賬戶。

     

        B賬戶是指開發企業在商業銀行網點開設的監管賬戶,每個預售許可證只可開設一個B賬戶,多個預售證可使用一個B賬戶。一家商業銀行開設的多個B賬戶對應該行唯一的A賬戶,所有B賬戶的資金應做到實時或每個工作日結束前歸集到A賬戶,B賬戶應做到當日清零。

     

        C賬戶是指監管機構在商業銀行開設的專門存儲跨行按揭貸款的監管賬戶,每家銀行只開設一個C賬戶。

     

        如何保證商品房預售資金全額繳存進監管賬戶?

     

        1.市住房局采取將首付款繳存與《商品房買賣合同》相綁定的做法提高首付款繳存率。購房人必須將不低于20%的購房首付款憑繳款通知單足額繳存至開發企業商品房預售資金監管賬戶(B賬戶)后,才能打印《商品房買賣合同》。

     

        2. 監管機構依據產權部門提供的按揭辦結數據及銀行提供的貸款放款數據,及時向開發企業催繳貸款,對繳存不及時的開發企業采取停用款、約談、下整改通知書、停網等措施保證貸款及時足額繳存到位。

     

        商品房預售資金在使用上如何分類?

     

        開發企業繳存至監管賬戶的預售資金按用途分為重點監管資金、一般監管資金、特殊監管資金三類。

     

        什么叫重點監管資金?

     

        重點監管資金是指監管項目取得房屋初始登記前所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用總和;重點監管資金設定標準為工程造價及相關配套費用的120%。

     

        重點監管資金如何申請使用?

     

        重點監管資金使用時由監管機構依據備案的施工合同直接撥付至工程施工、設備安裝、材料供應等用款單位,確保商品房預售資金用于項目建設。

     

        重點監管資金嚴格按照工程進度和合同支付條款進行審批撥付,不符合規定的,不予撥付。

     

        重點監管資金撥付的工程進度要求是什么?

     

        1. 單位工程建成層數達到規劃設計總層數一半,使用資金額度不超過重點監管資金的30%;

     

        2. 單位工程主體結構封頂,累計使用資金額度不超過重點監管資金的60%;

     

        3. 單位工程竣工驗收,累計使用資金額度不超過重點監管資金的80%;

     

        4. 監管項目辦理商品房初始登記,累計使用資金額度不超過重點監管資金的95%;

     

        5. 監管項目終止資金監管后,監管賬戶剩余資金可一次性劃轉至開發企業。

     

        什么叫一般監管資金?

     

        一般監管資金是指超過重點監管資金額度以外的資金。一般監管資金由房地產開發企業通過監管系統隨時申請使用,但應當優先用于監管項目建設。開發企業可任選一般資金的支付方式。

     

        方式一:重點監管資金已蓄滿,一般資金有余額的開發項目,開發企業可按照目前一般資金的使用規定,提供用款證明材料,審批一般資金。當一般資金無余額時,開發企業可從特殊資金中按照使用規定申請稅金、銀行貸款本息、企業備用金。

     

        方式二:重點監管資金已蓄滿,一般資金有余額的開發項目,開發企業可無需提供用款證明材料,隨時申請一般資金至開發企業一般賬戶,由開發企業自由支配資金。同時取消該項目的特殊資金申請資格,只審批該項目的重點監管資金。

     

        一般監管資金運用方式以一個預售證項目為申請單位。選擇方式二的項目不得再變更為方式一。

     

        選擇方式二的項目在留存重點監管資金時,按照申請項目剩余進度核算留存資金,若申請項目剩余進度應留存的重點監管資金不足的,須從本次申請的其他樓棟的一般監管資金中扣除。

     

        什么叫特殊監管資金?

     

        特殊監管資金是指當重點監管資金未達到設定額度時,可以與重點監管資金同期支出的,專項支付開發企業貸款本息、稅金、備用金的資金。其中:

     

        貸款本息按照不超過銷售額的30%審批使用;

     

        稅金按照不超過實際繳存額的10%審批使用;

     

        備用金可用額度為實際繳存額的5%,且每月可申請使用的最高限額為100萬元,超出部分可滾動至后續月份使用。

     

        什么叫預售資金差別化管理?

     

        預售資金差別化管理是根據我局評選出的信用考評等級為A類的房地產開發企業,實施的相對寬松的監管模式。主要做法是:

     

        1.重點監管資金標準由原來的120%降為105%;

     

        2. 重點資金的撥付使用不再按進度節點要求撥付,可依據合同支付條款撥付,但房屋銷售后期,需留足工程質量保證金;

     

        3. 對申請商業銀行(不含其它融資機構)的貸款本息還款額度,可按借款合同的支付條款審批撥付;

     

        4. 對備用金的使用額度結合繳存金額及賬戶余額由原來的30萬元調整為50萬元-100萬元。

     

        信用等級A級企業,年度內出現違規行為的,將立即取消上述差別化管理資格。

     

     

     

     

     

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